SCPI : Pourquoi investir ? Quel est son rendement ?

Le juin 30, 2021 , mis à jour le août 8, 2021 - 7 minutes de lecture
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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des alternatives intéressantes pour les particuliers qui souhaitent posséder un patrimoine immobilier sans avoir à se soucier de sa gestion. En effet, l’investissement en SCPI permet de devenir propriétaire d’une à plusieurs parts d’un parc immobilier; en fonction de vos possibilités en capital.

Pour réguler l’entrée et la sortie de l’argent engagé, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est présente pour réguler; ce permet de se rassurer en tant qu’investisseur débutant dans la gestion de patrimoine.

Basées sur une bonne stratégie d’investissement et de gestion; certaines SCPI excellent et offrent des rendement annuels très juteux à leurs investisseurs. Cette épargne attise votre curiosité ? Voici les infos utiles sur les SCPI avant de franchir le cap !

Bien choisir sa SCPI

Créé par l’état Français, le statut SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) assouplit et rend plus accessible l’investissement immobilier en fonction de vos besoins.

En effet, il faut savoir qu’il existe deux grandes familles de SCPI :

  • Les SCPI de rendement ;
  • Les SCPI Fiscales.

Une SCPI de rendement permet de se constituer un complément de revenu immédiat avec des rentes locatives mensuels ou trimestrielles. L’acquéreur peut obtenir une plus-value sur les biens immobiliers sans avoir à se préoccuper des dossiers administratifs.

Alors que les SCPI fiscales viennent alléger le niveau d’imposition de ses investisseurs par le biais de l’application de la Loi Pinel ou de la Loi Malraux. Cette déduction offre une intéressante défiscalisation au-delà des nombreux avantages fiscaux.

Ensuite, il s’agit de sélectionner la société que vous souhaitez intégrer selon des critères de performances et de fiabilité. Pour cela, il convient de scruter :

  • La composition des actifs présents dans le parc immobilier de la SCPI. (Habitation, résidence étudiante ou sénior, hôtels, bureaux, commerces, hôtels, établissements scolaires, de santé etc.)
  • Le prix moyen d’une part et sa variation. Cherchez toujours à connaître le prix à payer pour acquérir une part de la SCPI, et comment fluctue-il avec le temps ?
  • Le taux de rendement (appelé aussi taux de distribution) sur la valeur de marché. Sachant que la moyenne des SCPI se situe autour de 4%. 
  • Le taux de rendement interne de la structure SCPI. Ce taux de rentabilité est annualisé. Il prend en compte le prix d’achat des parts, l’ensemble des dividendes versés au cours de l’année écoulée ainsi que le budget final généré lors de la revente;des parts.

Quel est le taux de rendement d’une SCPI ?

Depuis plus de 20 ans, les SCPI attirent de plus en plus d’investisseurs à la recherche de rendement pour diversifier leur épargne ou compléter leurs revenus. En France, il existe 102 SCPI dont les actifs sont contrôlés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Lorsqu’on veut investir en SCPI il faut s’intéresser principalement aux SCPI qui ont prouvé leur réussite sur du long terme et pas celles qui oscillent d’une année à l’autre.

Pour se faire une idée, chaque année, les sociétés de gestion en charge des SCPI ont l’obligation de publier des indicateurs spécifiques de référence.

Cela permet une totale transparence pour les investisseurs qui souhaitent comparer et faire spéculer leur capital de façon optimale. Prenez donc en compte la VPM, TDVM, TOF,  le RAN, les PGE, le TRI et la Capitalisation de la SCPI.

De plus, il convient de se renseigner sur le type d’investissement de la SCPI que vous convoitez. En effet, l’économie globale peut impacter les performances de la société et donc votre épargne. Gardez donc un œil sur l’actualité des secteurs de l’hôtellerie, du résidentiel privé comme public, des bureaux, commerces etc.

Par exemple, en 2020, 25 des SCPI présentent un rendement supérieur à 5% en sachant que la plus performante de l’année affichait un taux à 10,40%; alors que la SCPI la moins compétitive comptait 0,38%.

De plus, seulement 12 SCPI ont vu le prix de leurs parts baisser; contre 41 affichant des valeurs de parts revues à la hausse.

Les 10 meilleures SCPI de 2020

  • Eurion : 10,40 %
  • Coeur de Régions : 6,30 %
  • PH Hospitalité Europe : 6,25 %
  • Kyaneos Pierre : 6,10 %
  • Activimmo : 6,02 %
  • Vendôme Régions : 6,02 %
  • Neo : 6,00 %
  • Corum Origin : 6,00 %
  • Corum XL : 5,66 %
  • Cap Foncières & Territoires : 5,63 %
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Comment investir en SCPI de rendement ?

Dans la famille des SCPI de rendement, il y a quatre possibilité d’investissement :

SCPI au comptant​

Cette solution immobilière est facilement accessible puisque dès 1000 € de capital; il est possible d’acheter des parts en parc immobilier. Ces placements fiscaux garantissant un taux d’occupation constant permet de se constituer un patrimoine sans emprunt.

Selon ASPIM/IEIF​, l’épargnant peut alors espérer 4,40 % de revenus annuels moyens sans avoir à se préoccuper de la gestion des biens.

SCPI à Crédit​

Cela signifie que vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier avec un effort d’épargne maîtrisé. Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, l’investissement en parts de SCPI à crédit peut être envisagé à partir de 50 000 €; et peut s’avérer particulièrement intéressant lorsque les taux de prêt sont bas (comme actuellement).

SCPI en nue-propriété​

Ce mode d’investissement permet d’atteindre jusqu’à -37 % de décote sur le prix de souscription. Ceci est possible grâce à l’acquisition de plusieurs de parts au sein d’une même SCPI. Ainsi, au terme de l’investissement (5 ou 10 ans en fonction de la durée choisie), le revenu perçu est supérieur à celui d’une acquisition au comptant.

SCPI en assurance-vie

Faites fructifier votre épargne sur un ou plusieurs supports SCPI éligible(s) au sein d’une assurance-vie​​. Cette solution est pertinente uniquement si vous n’avez pas besoin de percevoir de revenus immédiatement. 

L’avantage de la SCPI en assurance-vie, c’est que les gains réalisés au sein du contrat ne sont pas imposés tant qu’ils restent investis.

Comment investir en SCPI fiscale ?

Du côté des SCPI Fiscales, il existe trois formes d’investissement pour réduire vos impôts jusqu’à -21% !

SCPI Pinel

Le format le plus avantageux, c’est les SCPI Pinel qui vont investir dans des programmes immobiliers réhabilités ou neufs; cela permet au souscripteur une économie d’impôt jusqu’à 21 % du montant investi.

L’avantage fiscal se traduit alors par une réduction d’impôts correspondant à :

  • 12% sur 6 ans de location plafonnée à 36 000 €
  • 8% sur 9 ans de location plafonnée à 54 000 €
  • 21% sur 12 ans de location plafonnée à 63 000 €

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux placent leur potentiel financier dans des biens anciens à rénover; donnant droit au souscripteur à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 18 % du montant investi.

Dans ce cas, l’avantage fiscal se manifeste soit : 

  • Par une réduction d’impôt cible de 30% du montant des dépenses de travaux (de 65% à 69%) dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000€ sur 4 ans.
  • Par une réduction d’impôt d’environ 18% de l’investissement applicable dans la limite de 120 000€ par an pendant 4 ans suivant l’année de souscription.

SCPI Déficit Foncier  

Cette dernière possibilité d’optimisation fiscale représente une solution idéale pour les investisseurs qui déclarent déjà des revenus fonciers imposables; et qui souhaitent diminuer leur fiscalité.

Ainsi, l’avantage fiscal est régi par l’imputation du déficit sur les revenus fonciers ou d’activité à hauteur de 10 700 €.