Investir dans l’immobilier : Astuces pour augmenter rapidement votre rentabilité

Le juillet 8, 2021 , mis à jour le août 8, 2021 - 15 minutes de lecture
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Ces derniers mois ont montré qu’un virus, invisible à l’œil nu, peut rapidement décomposer l’économie mondiale et la façon d’investir dans l’immobilier. L’inflation galope, la bourse enregistre les plus fortes baisses de l’histoire et les devises fortes jusqu’à présent se déprécient à une vitesse folle. 

La situation est si soudaine que beaucoup d’entre nous, un peu paniqués; se demandent où allouer les fonds mis de côté pour ne pas les perdre. Deux options relativement fiables sont :

  • L’or ;
  • L’immobilier. 

Le premier se raréfie sur le marché financier classique depuis longtemps; le second intimide beaucoup les débutants et pourtant, il représente un placement intéressant. 

Est-ce bien? Nous essaierons de présenter le sujet aux personnes qui envisagent d’investir dans l’immobilier ou aux débutants qui ne savent pas vraiment par où commencer.

Quel est le seuil d’entrée pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier est couramment associé à l’achat d’un appartement à louer. En attendant, ce n’est qu’une des nombreuses possibilités. 

Tout d’abord, vous n’avez pas toujours besoin d’acheter et pas nécessairement de louer pour obtenir une rentabilité. Par conséquent, vous n’avez donc pas besoin de beaucoup d’argent au début. En fait, moins vous investissez au début, moins vous avez de stress et de risques. Au fur et à mesure que vous gagnez de l’expérience, votre niveau d’investissement peut augmenter.

Il faut également se rappeler qu’investir dans l’immobilier n’est généralement pas un revenu passif. Il ne s’agit pas de mettre de l’argent et de compter vos bénéfices. En effet, il y a presque toujours quelque chose à faire ou à gérer avec l’immobilier. Vous aurez donc besoin d’argent ainsi que de temps. Heureusement, ils sont interchangeables jusqu’à un certain point. 

Si vous avez beaucoup de temps et moins d’argent, vous pouvez vous occuper de beaucoup de choses vous-même (travaux, réhabilitation…). Si le temps est une denrée rare mais que vous disposez d’un budget important; vous pouvez externaliser certaines tâches. 

Cependant, si vous manquez de temps et d’argent; réfléchissez bien à la question de savoir si c’est le bon moment pour investir et vous constituer un patrimoine immobilier.

Vous vous demandez alors certainement quelles formes d’investissement dans l’immobilier sont sûres ? Dans quel cas le temps ou l’argent sont-ils importants ? Quels sont le risque et le taux de rendement ? Passage en revue des diverses formes de placement dans la pierre et des opportunités promises dans certaines villes comme Bordeaux, Lyon ou encore Lille.

Sous-location immobilière

La sous-location immobilière est une bonne forme pour commencer ou quand on ne veut pas investir de gros fonds immédiatement. 

Qu’est-ce qu’une sous – location ? C’est lorsque vous louez un bien à quelqu’un qui ne vous appartient pas. Tout d’abord, vous le louez vous-mêmes au propriétaire, puis vous agissez en tant qu’hôte et en le louant à d’autres personnes. 

Pour réaliser cette transaction, il est nécessaire d’exploiter une entreprise; et dans le contrat que nous concluons avec le propriétaire, nous devons avoir son consentement pour un nouveau bail. Dans ce contrat, il faut clarifier les principes de coopération le plus précisément possible, par exemple pour quelle période le propriétaire nous fournit le bien, quels travaux peuvent être réalisés pour augmenter son attractivité, etc. Cela vaut également la peine d’investir dans une formation appropriée pour vous familiariser avec le droit applicable et les bonnes pratiques.

La sous-location est-elle rentable ? 

Vos revenus sont la différence entre le loyer qui vous est payé par les sous-locataires et le loyer que vous devez payer au propriétaire; le tout diminué des frais que vous avez engagés pour augmenter l’attractivité de l’offre. 

Si vous louez un “appartement de grand-mère” et investissez du temps et des ressources pour le rafraîchir, remplacer les meubles ou vous débarrasser d’éléments types lambris etc. (bien sûr, après accord avec le propriétaire), le niveau de la propriété augmentera considérablement; ce qui justifiera un loyer plus élevé. Vos gains peuvent donc être considérables.

Les taux de rendement les plus élevés sont obtenus avec la sous-location à court terme; mais il faut alors avoir le temps de s’occuper de l’état de la propriété et de rechercher fréquemment des clients. 

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Acheter un bien immobilier à louer

L’ achat immobilier est une option pour les investisseurs qui ont déjà des fonds et qui souhaitent les investir durablement dans l’immobilier. Avec cet investissement, le niveau d’argent et de temps impliqué est similaire. Il ne suffit pas d’acheter et de trouver des locataires. Habituellement, le logement doit d’abord être rénové, adapté et équipé, afin de le proposer dans un état soigné.

Toutefois de plus en plus de dispositifs Français permettent de faire un projet immobilier tout en bénéficiant d’ avantages fiscaux (loi Pinel, loi Malraux, etc.). Ces revenus fonciers permettent en outre d’obtenir un réduction d’impôts et des revenus locatifs par les loyers.

Avant d’acheter, il convient de réfléchir à la forme de location qui nous intéresse; car le choix du bien immobilier en dépend.

Loyer longue durée 

Pour ce type de location, le groupe cible est, par exemple, les jeunes couples, les étudiants ou les saisonniers qui vivent en permanence dans une autre ville. L’avantage de cette forme est un revenu de loyer relativement stable, et en même temps moins d’obligations liées à l’entretien de la propriété. De petits appartements situés dans un endroit attrayant sont idéaux pour vos locataires.

  • Pour les jeunes couples, ciblez un quartier intime avec un jardin d’enfants, des commerces et un hôpital à proximité. Toutefois, ces appartements sont généralement assez chers.
  • Pour les étudiants, préférez un bien près des universités et bien reliés à la ville avec les transports en commun. 

Location courte durée

Le plus souvent, ces biens s’adressent à des locataires touristes, éventuellement des étudiants extra-muros, ou à des participants à des formations ou des événements momentanés (festivals, conférences, forum…-) 

Par conséquent, l’emplacement de la propriété et une bonne communication avec le centre-ville doivent être votre objectif principal. 

Pour une telle location, une propriété plus grande est préférable, où vous pouvez louer des chambres séparées à différents invités. Cependant, il doit être ajusté, en garantissant le nombre approprié de salles de bains, l’accès à la cuisine ou des équipements supplémentaires; tels qu’un fer à repasser, des serviettes ou de la literie haut de gamme pour associer un service de qualité. 

La location à court terme est associée à une plus grande rotation des occupants et à un plus grand engagement de votre part (pour le maintenir propre et préparer le logement pour les invités suivants). 

Cependant, il faut aussi tenir compte de l’usure plus rapide du matériel et des réparations plus fréquentes. Il est nécessaire d’organiser un système de réservation, de remise des clés ou de règlement avec les locataires si vous ne passez pas par un concierge ou une agence immobilière. 

La location immobilière est-elle rentable ?

Cette façon d’investir dans l’immobilier dépend : 

  • De l’emplacement de la propriété ; 
  • De ses normes et diagnostic énergétique ;
  • Des locataires ;
  • De la fiscalité…

Lors de l’estimation de la rentabilité, outre le prix d’achat et le montant du loyer prévu, il faut compter les frais de notaire et de justice, les taxes, les assurances et les dépenses éventuelles liées à l’adaptation du bien à louer. 

Plus tard, il peut également y avoir des frais de rénovation (prévues et imprévues); ou des situations où le logement se trouvera sans locataire et que vous devrez supporter les frais de fonctionnement. Il faut donc tenir compte du fait que le profit réel se fera sentir après un certain temps. 

Il est peu probable que la valeur du bien diminue, l’investissement est donc sûr, même si la situation du marché oblige à réduire le prix de location.

À l’heure actuelle (Mai 2021), le taux de retour sur investissement moyen, en supposant que vous n’utilisez pas de prêt, est d’environ 6 %. Il semble que dans la situation actuelle, même prendre un prêt hypothécaire pour financer une partie de l’investissement sera rentable. Les taux d’intérêt sont favorables aux emprunteurs et une réserve financière sera utile en cas d’urgence. 

À titre de comparaison, le taux d’intérêt sur les dépôts bancaires est actuellement inférieur au taux d’inflation; ils donnent donc un retour sur investissement nul voire négatif.

Avant d’acheter, vous devez tout d’abord penser à qui et à quelles conditions vous souhaitez louer la propriété, et quelles ressources et possibilités nous avons. En effet, le choix de l’emplacement, de la taille ou même du standard du bien à acheter en dépend. 

Connaître le marché immobilier et les environs sera aussi très utile. L’achat d’un appartement dans une petite ville, où il n’y a pas d’attractions ou d’emplois, ne sera probablement pas rentable; même si le prix est très attractif pour vous en tant qu’investisseur. Pour l’achat d’un appartement relativement cher près d’une université ou d’une grande entreprise, en revanche, la rentabilité peut être multipliée par trois.

Acheter pas cher, vendre plus cher

Cette forme d’investissement gagne de plus en plus en popularité, même si, contrairement aux apparences, elle n’est pas aussi simple qu’il y paraît. 

Il s’agit essentiellement d’acheter une propriété à un prix inférieur à sa valeur marchande (souvent en mauvais état); de la moderniser et de la vendre rapidement à un prix beaucoup plus élevé que celui que nous avons acheté. Parfois une rénovation générale est nécessaire, mais vous pouvez trouver des occasions où un petit rafraîchissement ou un home staging, dont le coût symbolique suffisent à vendre le bien avec un bénéfice considérable. 

La réhabilitation d’un logement est-il rentable ?

Le taux de rendement moyen d’un home flipping est de 15 %, mais dans certains cas, il peut atteindre 30 %, voire 50 % ou plus. Cependant, il faut se rappeler que la règle ici est que plus c’est facile à gagner; plus il y a d’embûches sur le chemin, surtout si vous :

  • Sous-estimez l’ampleur de la rénovation, qui consomme tellement de fonds ou sera si longue que le retour sur investissement sera symbolique ou les frais de fonctionnement consommeront le profit.
  • Achetez un bien sans potentiel (quartier peu attractif, quartier gênant); ce qui ne fera que causer du trouble au lieu du profit.
  • Revendez mal votre bien, que vous faites de longues recherches avant de trouver le nouvel acquéreur (ce qui génère des surcoûts) et que vous obtenez un prix inférieur à votre achat.

De plus, il ne faut pas oublier qu’il y a beaucoup de concurrence sur le marché; non seulement de la part des courtiers immobiliers qui se faufilent toujours sur les meilleures affaires en premier; mais aussi d’investisseurs plus expérimentés. 

Vous devez passer beaucoup de temps à trouver une opportunité intéressante; non seulement à parcourir les annonces (la plupart d’entre elles passent d’abord par les mains d’intermédiaires); mais aussi à chercher plus activement – pas nécessairement sur le lieu de résidence. 

Une connaissance théorique adéquate du secteur immobilier et des réglementations juridiques et fiscales applicables; ainsi qu’une connaissance de la situation du marché local pourront conforter votre choix de réhabilitation d’un logement à valeur d’épargne ou de plus value instantanée.

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Autres formes d’investissement dans l’immobilier

Si vous avez un capital plus confortable et que vous avez déjà une certaine connaissance du marché; vous pouvez essayer d’investir dans l’immobilier avec un seuil d’entrée plus élevé.

Immobilier commercial

Avec la crise sanitaire, de plus en plus d’entreprises ne ressentent pas le besoin d’avoir leur propre siège social et préfèrent louer des bureaux, des entrepôts ou des espaces « de travail » en co-working. 

Par conséquent, pour les investisseurs disposant de plus de capital, l’achat d’un bien immobilier destiné à la location à des fins commerciales sera une forme d’investissement en capital assez lucrative. Les locataires commerciaux ont généralement des contrats plus longs et constituent donc une source de revenus stable.  

Le seuil d’entrée est assez élevé, car non seulement le prix de l’immobilier est élevé, mais il doit souvent être adapté aux exigences des futurs locataires. Il est nécessaire de faire des recherches approfondies sur le marché et de savoir sur quelle industrie se concentrer. 

Est-il rentable d’acheter un bien immobilier commercial à louer ?

En gros oui. La rentabilité de l’investissement peut être supposée :

  • Soit en comparant le prix d’achat avec le prix de location et en calculant le moment où nous allons atteindre le seuil de rentabilité ;
  • Soit de manière plus professionnelle – en calculant le taux de rendement; c’est-à-dire en divisant le revenu locatif net annuel par le valeur de la propriété. 

Le taux de rendement moyen à ce stade est de 7 à 9 %. Il est à noter qu’avec les taux d’intérêt actuels, même en prenant un prêt hypothécaire; dont les versements réduisent votre revenu net; le taux de rendement est positif.

La terre – est-ce rentable ?

Acheter un terrain qui peut ensuite être vendu avec profit est une bonne idée, mais sous certaines conditions. 

Pour y parvenir correctement, cela vaut la peine de se familiariser avec le plan de développement spatial et les plans d’investissement du gouvernement local et des autres investisseurs à proximité. 

Ensuite, nous ne risquons pas que des activités lourdes surgissent à proximité de votre parcelle à l’avenir; ce qui décourage les acheteurs. De plus, connaissant le marché local et les avantages et inconvénients de la région; il sera plus facile d’analyser dans un premier temps les chances de trouver un client qui sera prêt à vous payer un prix suffisamment élevé. Parfois, cependant, il faut attendre longtemps le retour sur investissement.

Les SCPI

Les programmes immobiliers SCPI est aussi une piste à ne pas négliger si vous avez envie d’épargner de l’argent sur du long terme. Il s’agit d’une société qui investit dans un parc immobilier et qui s’occuper intégralement de la gestion de patrimoine. Une SCPI permet de réaliser un investissement immo en prenant des parts de SCPI selon diverses possibilité (à choisir en fonction de vos besoins et fonds de roulement).

  • L’investissement en direct (comptant) ;
  • Le participation à crédit ;
  • L’achat de parts en démembrement ;
  • La SCPI en assurance-vie.

Pour en savoir plus sur cette forme d’investissement immobilier, lisez notre article dédié : SCPI : Pourquoi investir ? Quel est son rendement ?

Condotel – un investissement à haut risque

Cette forme d’investissement consiste à acheter une chambre dans un hôtel ou un immeuble à appartements, dont vous devenez actionnaires. Ainsi, vous participez à la distribution des bénéfices. 

C’est un investissement avec un seuil d’entrée considérable (les prix au m² de tels appartements sont généralement à deux chiffres) et un risque tout aussi élevé. Que nous soyons d’accord sur un pourcentage fixe du bénéfice pour une certaine période de temps (généralement 6-7%), ou sur la répartition des bénéfices, cela dépend toujours… du bénéfice de l’ensemble de l’hôtel. 

Dans l’industrie du tourisme, ce n’est pas si sûr, car c’est suffisant s’il ne fait pas beau ou s’il y a une pandémie (bien que cela ne soit probablement pas pris en compte par aucun risque d’investissement) et le profit peut s’avérer faible, ou même nous perdrons.

Nous prenons un risque encore plus grand en finançant la construction de tels immeubles sans vérifier au préalable la crédibilité de l’investisseur. La faillite de l’entreprise ou simplement la malhonnêteté du promoteur peut vous priver d’une grosse somme d’argent investie.


Nous avons présenté plusieurs options pour investir dans l’immobilier; à la fois pour les débutants et pour ceux qui sont un peu avertis. Il est facile de remarquer qu’à moins de commettre des erreurs de base; ou de ne pas être tentés par une opportunité trop favorable (qui se révélera être un piège); la plupart des investissements nous rapportent un rendement supérieur aux dépôts bancaires. 

Ce formulaire sera également plus sûr pour les débutants que la bourse, car l’argent que vous allez investir dans l’immobilier est visible à tout moment. L’immobilier est également plus lent que d’autres industries à réagir aux fluctuations économiques, et les gens auront toujours besoin d’un logement. Cependant, nous vous encourageons à explorer d’abord le sujet, de préférence lors de sessions de formation organisées par des professionnels; car la question n’est pas simple, et pourquoi apprendre de vos erreurs, si vous pouvez apprendre des autres.