Comment estimer le prix de son appartement ? À qui faire appel pour calculer sa valeur ?

Le juillet 16, 2021 , mis à jour le août 8, 2021 - 12 minutes de lecture
agent immobilier qui estime la valeur de l'appartement de son client autour de plans et d'une calculette

Qui peut évaluer un appartement et comment faire pour estimer le prix ? Pourquoi une évaluation correcte est-elle si importante ? 

Il faut savoir que selon les données du marché Français, le délai moyen pour vendre un appartement est supérieur à 7 mois. L’une des principales raisons est la surestimation de la valeur de la propriété.

En effet, une valeur marchande mal définie du bien peut entraîner :

  • Problèmes avec le fisc ;
  • Vente infructueuse du bien ;
  • Payer trop cher pour un appartement ;
  • Ne pas recevoir de rente.

Pour éviter tout désagrément, vous trouverez dans cet article les réponses à toutes vos interrogations :

  • Pourquoi une évaluation immobilière est-elle nécessaire ?
  • Comment calculer la valeur d’un appartement ? 
  • Qui valorise un appartement pour une part réservée, un héritage ou un prêt ?
  • Comment l’appartement est-il évalué par un expert ?

L’évaluation d’un appartement peut entraîner une perte d’argent, un bilan nul ou une plus-value. C’est pourquoi il est si important qu’il soit correctement réalisé par agent ou un courtier immobilier par exemple. Il existe plusieurs méthodes de base pour mesurer la valeur d’une propriété. Certains sont faciles et ludiques, d’autres nécessitent une contribution financière pour une étude plus ciblée

Afin de vous y retrouver, nous vous conseillons sur la façon d’améliorer ce processus.

Qui peut évaluer l’appartement ? Sur quelle base ?

L’ estimation d’un appartement est la détermination de la valeur marchande du bien . Autrement dit, la citation répond à la question « combien vaut mon appartement ? ». Le prix d’un m2 donné varie selon qui détermine sa valeur , ainsi que pour quels besoins . Il convient de noter ici que l’évaluation se compose de nombreux éléments, dont les plus importants sont :

  • Statut juridique de la propriété ;
  • Métrage en Loi Carrez ;
  • Étage ;
  • Diagnostic énergétique ;
  • Date d’estimation du bien ;
  • L’état global de l’appartement (installations, travaux à prévoir…) ;
  • Année de construction ;
  • Emplacement et environs ;
  • Montant de la taxe foncière.

Ensuite, notez que trois entités peuvent expertiser un appartement :

  • Propriétaire – par vous-même ou avec des outils d’évaluation en ligne ;
  • Évaluateur immobilier ;
  • Agence immobilière.

Vous trouverez ci-dessous une description des avantages et des inconvénients de chaque solution.

Pourquoi une évaluation immobilière est-elle nécessaire ?

Il existe plusieurs raisons. Le plus souvent, la valorisation est réalisée avant l’achat ou la vente d’un bien immobilier afin de déterminer sa valeur réelle et de proposer le montant approprié

Il convient de rappeler que la différence entre le prix de l’offre et le prix de la transaction peut s’élever même à plusieurs ou plusieurs dizaines de milliers d’euros. 

En effet, environ 10 % sont souvent ajoutés à l’évaluation pour les négociations futures. Le taux visible dans les annonces des portails immobiliers est donc bien supérieur au prix de vente réel. Dans de tels cas, l’auto-évaluation de la propriété est suffisante. 

En revanche, lorsque vous cherchez à estimer la valeur d’un appartement en termes de succession, de réserve, de donation, de dépréciation des locaux, d’hypothèque ou de déclaration de propriété, un expert immobilier est indispensable.

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Obtenir une estimation d’un appartement

Comment calculer la valeur d’un appartement ? 

Il y a deux options. Parcourez et comparez vous-même les petites annonces en ligne ou utilisez directement des sites d’évaluation en ligne

Il existe des milliers d’offres d’achat immobilier disponibles sur Internet, contenant des données de base sur :

  • La localisation ;
  • La qualité des locaux ;
  • Leurs équipements ;
  • Leurs prix. 

Vous pouvez également voir les appartements en photos et les comparer sur la base d’impressions subjectives. 

Les petites annonces en ligne vous donnent une idée des prix sur le marché immobilier primaire et secondaire, mais présentent quelques pièges. Premièrement, sans les bons outils pour créer des analyses de prix comparatives, il est difficile de déterminer comment un appartement se compare à un autre. 

Une personne peut mettre en vente un studio beaucoup moins cher, car elle est pressée ou a besoin d’une hypothèque. Une autre évaluera sa propriété plus chère en raison de la rénovation récente ou de sa valeur sentimentale.

Le prix est également influencé par le lifting de l’appartement, c’est-à-dire le désormais célèbre home staging. D’ailleurs, les agences immobilières elles-mêmes proposent souvent à leurs clients de préparer les locaux à vendre. Elles décorent l’intérieur pour le rendre plus beau, plus attractif et plus moderne. 

Ces petits changements augmentent les prix jusqu’à 10 % et les ventes de 40 %. De plus, les plateformes en ligne manquent d’informations sur les prix réels des transactions. Les offres visibles sont des offres de départ qui sont presque toujours négociées

De nombreux vendeurs immobiliers font l’erreur de considérer les prix demandés comme des montants d’achat / vente. Ils choisissent un appartement similaire au leur, ajoutent 10 % au prix, puis se mordent les doigts car il n’y a pas d’acheteurs pour acheter leur bien immobilier. Les annonces en ligne sont donc un bon point de départ; mais elles déforment aussi fortement la réalité du marché. Il est donc préférable de se référer à des sources plus fiables.

Le propriétaire peut-il évaluer lui-même l’appartement ?

Chaque propriétaire peut évaluer indépendamment son bien sur la base des prix d’offre et de transaction (détaillé dans le paragraphe suivant). S’il veut obtenir le plus d’argent possible pour un appartement, il doit se concentrer sur l’analyse des prix proposés actuellement. 

Si vous souhaitez vendre votre bien dans les plus brefs délais, cela vaut la peine de rechercher des prix de transaction, qui sont généralement inférieurs aux prix demandés. 

Les plus grands avantages de l’expertise immobilière par le propriétaire sont :

  • Connaissance de l’état technique de l’appartement – ce qui doit être remplacé, ce qui tombe en panne, etc.
  • Connaissance des avantages et des inconvénients de l’agencement du bien ;
  • Évaluation de l’appartement en termes de localisation

Cependant, les propriétaires font souvent des erreurs lorsqu’ils font leur propre évaluation de la propriété.

Erreur numéro 1 – La surestimation de la valeur du bien

C’est-à-dire la fixation du prix de l’offre à un niveau trop élevé par rapport au standing, au quartier, à d’autres appartements de taille et de qualité similaires.

Il est souvent difficile pour le propriétaire d’évaluer objectivement combien son appartement est évalué. Le plus souvent, il augmente le prix de vente en raison de détails non pertinents ou insignifiants du point de vue du futur acquéreur. 

Ils comprennent, entre autres l’utilisation de matériaux de haute qualité, une finition esthétique, des solutions auto-introduites telles que la combinaison de la cuisine avec le salon ou des toilettes avec la salle de bain. C’est une erreur car les prix de l’immobilier ne dépendent pas de l’équipement, et de plus, les acheteurs les rénovent généralement à leurs goûts.

Erreur numéro 2 – La sous-estimation de l’immobilier

En d’autres termes, définir un prix trop bas. Si le propriétaire souhaite vendre le bien rapidement, baisser le montant semble être une bonne idée. Cependant, il peut risquer de ne pas obtenir une belle opportunité pour la vente de son bien immobilier.

Par exemple, des villes comme Lille, Lyon et Bordeaux sont particulièrement florissante pour les vendeurs mais aussi les futurs acquéreurs de biens immobiliers ou si vous avez le projet immobilier d’acheter un appartement neuf.

Erreur numéro 3 – Différence entre l’offre et le prix de la transaction

Il convient de rappeler que les acheteurs voudront toujours négocier le prix. Pour cela, l’offre et les prix de transaction sont établis.

Le prix demandé est le montant déclaré pour la vente de la propriété, qui est souvent abaissé par négociation. C’est le prix que vous pouvez voir dans les annonces ou les agences. Il est appelé prix de départ

Il arrive rarement que les futurs acquéreurs achètent un appartement au prix pour lequel il est annoncé. 

Et fait encore plus rare, c’est d’obtenir une offre à un montant plus élevé que celui de départ. Le plus souvent, les acheteurs proposent d’entrée de jeu un prix beaucoup plus bas. À la suite de négociations, le montant final du bien à vendre est déterminé. C’est le prix de la transaction. De ce fait, connaître les prix d’une transaction vous permet de fixer un prix d’offre approprié – afin de laisser vous-même une marge de négociation aux acheteurs.

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Comment obtenir une évaluation immobilière en ligne gratuite ?

Les plateformes d’évaluation en ligne sont des portails qui créent des évaluations immobilières en fonction d’informations recueillies dans des bases de données sur des endroits spécifiques. 

Ils tiennent compte de l’emplacement de l’appartement, de la superficie, du nombre de pièces, de l’état des lieux et de l’année de construction

Le site https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ qui appartient à l’état Français regroupe l’ensemble des données des biens vendus dans l’hexagone. Les informations sont rendues sous forme d’expertises gratuites et incluent des prix estimés au m², à une adresse précise, ainsi que leur comparaison avec les tarifs moyens de la ville et du quartier

Dans l’estimation du bien, il y a aussi des renseignements sur la distance avec le cœur du centre ville afin d’obtenir le juste prix

Cette méthode est particulièrement utile lorsque le propriétaire veut se situer sur le prix d’un appartement dans un quartier spécifique ou à une adresse précise et souhaite connaître la valeur réelle des propriétés voisines

Le prix des transactions peuvent être observés dans le cadre de consultations gratuites grâce aux données extraites du Registre des prix et des valeurs immobilières, des systèmes de transaction et des rapports d’expertise.

Comment faire estimer un appartement par un intermédiaire ?

Vous pouvez également faire estimer la valeur d’un appartement par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un notaire

Ces professionnels sont au courant des évolutions du marché immobilier grâce à l’accès aux :

  • Plans municipaux et d’aménagements du territoire ;
  • Actes notariés d’achat et de vente d’autres biens immobiliers ;
  • Base de données des rapports d’expertise qu’ils réalisent.

Ainsi, ils sont au courant des tendances, ce que les gens recherchent, savent ce qui affecte le prix, et quels facteurs doivent être pris en compte pour l’évaluation du bien

En plus d’un savoir-faire étendu, ils ont également accès aux : 

  • Systèmes de transaction
  • Registres fonciers et hypothécaires ;
  • Registres des prix ;
  • Plans des locaux

Tout ceci permet de fixer une fourchette tarifaire d’un appartement sur la base des prix de vente réels et de la situation actuelle du marché

En outre, ils peuvent également utiliser l’analyse comparative classique ou la méthode des revenus. Cette dernière consiste à déterminer les chances de gagner de l’argent sur les lieux, par exemple lors de leur location.

Qui peut estimer un appartement pour un héritage ou un prêt ?

Un notaire ou un agent immobilier assermenté. Ces experts sont habilités à établir un rapport d’expertise, c’est-à-dire un document officiel définissant la valeur vénale d’un appartement

Leur expertise est requise par les banques qui accordent une hypothèque ou par les avocats agissant sur la succession et la part réservée. La valeur de l’appartement déterminée par ces professionnels du secteur est considérée comme la plus adéquate, la plus complète et en examinant de plus près de nombreux facteurs, tels que : 

  • Les plans de développement spatial
  • Les prix de transaction d’appartements soigneusement sélectionnés avec des conditions similaires ;
  • L’emplacement du bien ;
  • Les changements sur le marché immobilier.

Comment l’appartement est-il évalué par un expert immobilier ?

La loi Française détermine à quoi doit ressembler l’évaluation et comment elle doit être préparée. L’évaluateur peut choisir l’une des méthodes disponibles. La plus populaire est une analyse comparative, qui consiste à comparer des appartements avec des paramètres très similaires, tels que l’emplacement, l’étage, la superficie, le nombre de pièces ou les prix de transaction. 

Par exemple, l’expert compare 20 locaux et détermine ainsi le prix moyen, minimum et maximum au m² . Il utilise des registres des prix, des registres fonciers, des plans locaux, des registres de population et d’autres documents, données et statistiques officiels. Il prend également en compte les indices de prix lors de l’analyse de l’évolution des prix au fil des ans.

La méthode du revenu est moins populaire, dans laquelle la valeur de la propriété est déterminée sur la base des bénéfices possibles du bien par exemple de la location. L’évaluation tient compte des bénéfices antérieurs et compare le produit d’autres locaux similaires. 

Les estimations sont valables 12 mois et sont toujours produites dans un but précis. Vous ne pouvez pas utiliser le même document pour un prêt et un héritage. De plus, l’évaluateur qui les prépare en est légalement responsable, ils peuvent donc être considérés comme une source fiable de connaissances.